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  Le spese di manutenzione nel contratto di affitto di azienda - la deduzione delle spese di manutenzione nel contratto di affitto di azienda

 

 

 
 
 
Approfondimento del 04.12.2018

 

SOGGETTO SUL QUALE GRAVA L'ONERE DELLE SPESE DI MANUTENZIONE

Nel contratto di affitto di azienda le spese di manutenzione sono, normalmente, a carico dell'affittuario su cui grava l'obbligo di garantire la conservazione dell'efficienza dell'organizzazione e degli impianti (art.2561 e 2562 del Codice civile).

Di conseguenza, la regola generale in materia di spese di manutenzione è che esse sono sostenute dall'affittuario e di conseguenza è l'affittuario a poterle dedurre.

Tuttavia le parti possono, nel contratto, derogare a tale norma e stabilire che l'onere di conservare l'efficienza dell'azienda gravi sul locatore. In questo caso è il locatore a sostenere le spese di manutenzione e a poterle dedurre.

In altre parole si applica, per le spese di manutenzione, un criterio simile a quello visto per gli ammortamenti

 

NORMATIVA FISCALE E PRINCIPI CONTABILI RELATIVI ALLE SPESE DI MANUTENZIONE

Dal punto di vista fiscale, le spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione sono disciplinate dall'art.102, comma 6, del TUIR. 

Tale norma prevede che

  • le spese di manutenzione, se non capitalizzate, sono deducibili nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni materiali ammortizzabili risultanti dal registro dei cespiti ammortizzabili;
  • sono deducibili, nell'esercizio di competenza i compensi periodici dovuti contrattualmente a terzi per la manutenzione di determinati beni, del cui costo non si tiene conto nella determinazione del limite percentuale del 5%;
 

L'OIC 16 definisce:

I costi per manutenzioni ordinarie sono portati a Conto economico come costi di esercizio;

 

 

 

SPESE DI MANUTENZIONE SU BENI DI TERZI

Nel caso in cui le spese di manutenzione sono a carico dell'affittuario ci troviamo di fronte a delle spese di manutenzione su beni di terzi che non sono espressamente disciplinate nell'art.102 del TUIR.

In genere si ritiene applicabile, a tali spese, le norme civilistiche con la conseguenza che:

 

Tuttavia va detto che non esiste in merito un unico orientamento in dottrina. Infatti, secondo taluni, le spese di manutenzione sostenute dall'affittuario per i beni relativi all'azienda presa in affitto:

 

 

SPESE DI MANUTENZIONE SU BENI DI PROPRIETA'

Nel caso in cui nel contratto di affitto dell'azienda, le parti stabiliscano che l'onere di conservare l'efficienza dell'azienda gravi sul locatore sarà quest'ultimo a dedurre le spese di manutenzione sostenute secondo quando disposto dall'art.102, comma 6, del TUIR così come abbiamo illustrato in precedenza. Ovviamente la regola si applica nel caso in cui il locatore prosegua un'attività d'impresa, quindi nelle ipotesi in cui egli sia:

  • un imprenditore individuale che affitta un ramo di azienda o una delle sue aziende;
  • una società, qualunque sia la sua veste giuridica.

 

Nel caso invece di affitto dell'unica azienda dell'imprenditore individuale, i canoni di locazione percepiti nel periodo rappresentano per il locatore redditi diversi soggetti a tassazione secondo il criterio di cassa. Da tali redditi possono essere dedotte, sempre secondo il criterio di cassa, le spese specificamente inerenti alla produzione del reddito. Secondo un diffuso orientamento le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria rientrerebbero tra le spese deducibili. 

 

ULTERIORI ORIENTAMENTI

Una parte della dottrina ritiene che le spese di manutenzione sono a carico del locatore o dell'affittuario a seconda della loro natura, con la conseguenza che:

  • graverebbero sul locatore le spese di manutenzione straordinaria;
  • sarebbero a carico dell'affittuario le spese di manutenzione ordinaria.

 

 

 

   

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