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  Aspetti contabili nell'affitto di azienda - le regole contabili relative alle scritture da redigere in seguito alla stipula di un contratto di affitto dell'azienda 

 

 

 
 
 
Approfondimento del 29.11.2018

 

Nel contratto di affitto di azienda il locatore cede il godimento del complesso aziendale all'affittuario, ricevendo in cambio un canone periodico di affitto. Egli conserva la proprietÓ dell'azienda che al termine del contratto di affitto tornerÓ nella sua disponibilitÓ.

L'affittuario, invece, assume la gestione dell'azienda, senza diventarne proprietario, e si impegna a mantenere inalterata la sua destinazione economica e a conservarla. Egli Ŕ tenuto al pagamento dei canoni di locazione concordati.

 

INVENTARIO INIZIALE DEI BENI

Da un punto di vista contabile la prima cosa da fare Ŕ quella di redigere l'inventario iniziale dei beni: esso deve evidenziare i valori contabili delle attivitÓ e delle passivitÓ oggetto del contratto. Tale inventario, successivamente convertito in base ai valori correnti al termine dell'affitto, consentiranno di determinare l'eventuale conguaglio da corrispondersi in denaro.

L'inventario a valori contabili rappresenta anche la base per tutte le rilevazioni necessarie durante il periodo di affitto.

 

SCRITTURE CONTABILI DEL LOCATORE E DELL'AFFITTUARIO

Dal punto di vista contabile, esistono due orientamenti diversi circa le scritture che devono essere redatte da parte del locatore e dell'affittuario in seguito al contatto di affitto:

  • il primo si basa sul principio della proprietÓ che rileva l'affitto di azienda basandosi sull'aspetto formale dell'operazione;
  • il secondo si basa sul principio della disponibilitÓ che rileva l'affitto di azienda basandosi sulla sostanza economica dell'operazione.

 

Il principio della proprietÓ si fonda sulla regola che i beni possono essere iscritti in bilancio solamente in seguito ad un passaggio di proprietÓ a cui consegue il trasferimento dei rischi e dei benefici ad esso associati. Secondo tale principio, poichÚ con il contratto di affitto la proprietÓ dell'azienda non passa dal locatore all'affittuario, le attivitÓ e le passivitÓ ad essa relative devono continuare ad essere iscritte nella contabilitÓ del locatore. Al tempo stesso, dato che l'affitto dell'azienda rappresenta un fatto di gestione di grande importanza, esso deve risultare dal bilancio in modo da fornire una rappresentazione veritiera e corretta. Questo tipo di informazione veniva fornita tramite i i conti d'ordine. Con la riforma del bilancio attuata con il D.Lgs.139/2015, i conti d'ordine sono stati aboliti e non devono  essere pi¨ indicati in calce allo Stato patrimoniale, ma l'informazione relativa all'affitto dell'azienda dovrÓ essere data in Nota integrativa.  

 

Il principio della disponibilitÓ si basa sulla regola che i beni devono essere iscritti in bilancio dal soggetto che ne ha la disponibilitÓ e il controllo economico. Secondo tale principio, dato che con il contratto di affitto la disponibilitÓ e il controllo dei beni aziendali spettano all'affittuario, le attivitÓ e le passivitÓ ad essa relative cessano di essere iscritte nel bilancio del locatore, per tutta la durata dell'affitto, per essere rilevati nella contabilitÓ dell'affittuario.

 

La normativa italiana e i principi contabili nazionali hanno sempre richiesto l'esistenza del requisito della proprietÓ per l'iscrizione dei beni in bilancio, mentre i principi contabili internazionali hanno sempre dato la preferenza al principio della disponibilitÓ.

Dopo la riforma del bilancio attuata con il D.Lgs.139/2015 si Ŕ introdotto, tra i principi generali di redazione del bilancio, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, mentre in passato ci si limitava a stabilire che la valutazione delle voci dovesse essere fatta tenendo conto della funzione economica dell'elemento dell'attivo e del passivo considerato. Questo apre alla possibilitÓ di applicare nel bilancio redatto secondo i principi contabili nazionali, il principio della disponibilitÓ nel caso di affitto di azienda.

Va detto che l'Assonime, giÓ con la circolare n.34 del 2000 riteneva pi¨ corretta l'applicazione del principio della disponibilitÓ. Ci˛ nonostante, mancando anche una espressa indicazione da parte dell'Organismo Italiano di ContabilitÓ, molti preferiscono continuare a seguire il principio della proprietÓ.

Tra il principio della proprietÓ e quello della disponibilitÓ ne esiste anche uno intermedio basato sulla distinzione tra:

  • beni fungibili, che passano nella contabilitÓ dell'affittuario;
  • beni infungibili, che restano nella contabilitÓ del locatore. 

 

 

INVENTARIO FINALE DEI BENI

Al termine del contratto di affitto si dovrÓ procedere, come si Ŕ detto prima, a redigere l'inventario finale relativo all'azienda.

 

 

   

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