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  Affitto di azienda: IVA - applicabilità dell'IVA nel contratto di affitto di azienda e adempimenti IVA a carico dell'affittante e dell'affittuario

 

 

 
 
 
Approfondimento del 04.12.2018

 

L'affitto di azienda, o di un ramo di essa, è un'operazione imponibile ai fini IVA se ricorrono contemporaneamente:
  • il presupposto oggettivo. L'art.3 del DPR 633/72 stabilisce che costituiscono prestazioni di servizi, se effettuate verso corrispettivo, le concessioni di beni in locazione, affitto, noleggio e simili;
  • il presupposto territoriale ovvero la necessità che l'operazione di affitto sia resa:

     

    • da un soggetto domiciliato nel territorio dello Stato. Per i soggetti diversi della persone fisiche si considera domicilio il luogo dove si trova la sede legale;
     
    • da una stabile organizzazione nel territorio dello Stato di un soggetto domiciliato o residente all'estero.

     

Ricorrendo tali presupposti, i canoni di affitto sono soggetti ad IVA nella misura del 22%.

In merito all'applicabilità o meno dell'IVA sui canoni di affitto dell'azienda occorre distinguere due ipotesi:

  • la prima riguarda l'imprenditore individuale che affitta la sua unica azienda;
  • la seconda riguarda:

     

    • l'imprenditore individuale che affitta un ramo dell'azienda o una delle sue aziende;

     

    • le società, qualunque sia la loro veste giuridica.

 

 

AFFITTO DI AZIENDA DA PARTE DELL'IMPRENDITORE INDIVIDUALE DELL'UNICA AZIENDA 

Nel caso dell'imprenditore individuale che affitta la sua unica azienda, i canoni di affitto non sono soggetti ad IVA poiché in questa ipotesi l'affittante cessa temporaneamente di esercitare l'attività d'impresa con la conseguenza che sui canoni di affitto non deve essere applicata l'imposta per mancanza del presupposto soggettivo (CM n.26 del 19/03/1985 e CM 72 del 04/11/1986).

La quietanza rilasciata dall'affittante per i pagamenti dei canoni di affitto è soggetta ad imposta di bollo. L'imposta di bollo è dovuta ogni qual volta sia superato l'importo di 77,47 euro.

L'affittante conserva il suo numero di partita IVA e, allo scadere del contratto di affitto, tornato in possesso della sua azienda, torna ad avere la qualifica di imprenditore. 

Egli è tenuto a presentare, entro 30 giorni dalla data del contratto, la dichiarazione di variazione dati ai fini IVA.

L'affittuario deve presentare la dichiarazione di variazione dati IVA solamente se, in seguito all'acquisizione dell'azienda, i dati sono variati. La dichiarazione di variazione dei dati va sempre presentata nel caso di trasferimento del plafond IVA.

Le operazioni attive e passive poste in essere durante il periodo di affitto devono essere documentate e contabilizzate dall'affittuario.

Se nel periodo di durata dell'affitto, l'affittante pone in essere cessioni di beni facenti parte dell'azienda stessa, l'operazione deve essere assoggettata ad IVA e devono essere osservati gli adempimenti di fatturazione, registrazione, liquidazione e versamento dell'imposta e di presentazione della dichiarazione annuale IVA (CM 154 del 30/05/1995). In questo caso, essendo sospesa la partita IVA dell'affittante, i versamenti possono essere effettuati con modello F24 cartaceo (CM 30 del 29/09/2006).

Nel caso in cui l'affittante vanti un credito IVA, il diritto a riportare a nuovo l'eccedenza di tale credito resta sospeso fino alla prima dichiarazione IVA o alla dichiarazione di cessazione dell'attività nella quale esso può essere esercitato.

 

AFFITTO DI UN RAMO D'IMPRESA DA PARTE DELL'IMPRENDITORE INDIVIDUALE

AFFITTO DI UNA DELLE AZIENDE DELL'IMPRENDITORE INDIVIDUALE

AFFITTO DI AZIENDA DA PARTE DI SOCIETA' DI PERSONE O SOCIETA' DI CAPITALI

L'imprenditore individuale che affitta un ramo d'impresa o una delle sue aziende (presupponendo che ne abbia più di una) non cessa l'esercizio dell'attività di impresa che prosegue con la parte di azienda non affittata o con le altre imprese non affittate. Egli, quindi, non perde neppure temporaneamente lo status di soggetto passivo IVA.

Un discorso analogo va fatto per le società, sia esse di persone che di capitali. L'art.4, punto 1 del 2° comma, del DPR 633/72 prevede che le cessioni di beni e le prestazioni di servizi fatte dalle società si considerano effettuate nell'esercizio di imprese. Quindi, l'affitto di azienda (prestazione di servizi) da parte di una società è sempre da considerarsi un'operazione effettuata da un soggetto passivo IVA.

In tutti e tre i casi in esame l'operazione di affitto deve essere assoggettata ad IVA: quindi, sui canoni periodici deve essere applicata l'IVA con l'aliquota ordinaria.

 

AZIENDA ITALIANA AFFITTATA A SOCIETA' STRANIERA - CONTROLLARE 2010

L'affitto di un'azienda italiana effettuata da un soggetto passivo IVA italiano, ad una società straniera è un'operazione soggetta ad IVA in Italia per la presenza del presupposto territoriale.

 

AFFITTO DI AZIENDA AGRICOLA

L'affitto di un'azienda agricola è esente da IVA ai sensi dell'art.10 del DPR 633/72, punto 8.

 

ACCONTO IVA

L'acconto IVA deve essere versato dall'impresa entro il 27 dicembre ed è, in linea di massima, pari all'88% dell'imposta dovuta per il corrispondente periodo dell'anno precedente, pur essendo possibili varie modalità di calcolo a scelta del contribuente.

Se l'affittuario, esercitava un'attività d'impresa già prima di prendere in affitto l'azienda, egli è tenuto al versamento dell'acconto IVA in quanto esiste una base sulla quale procedere al calcolo dell'imposta dovuta.

Viceversa, se l'affittuario inizia ad esercitare l'attività d'impresa proprio con l'affitto dell'azienda, mancando una base sulla quale effettuare il calcolo dell'imposta, non è tenuto ad effettuare il versamento dell'acconto.

 

RICAPITOLANDO

Imprenditore individuale che affitta l'unica azienda Canoni di locazione Non si applica l'IVA

Si applica l'imposta di bollo 

Affittante Perde temporaneamente lo status di imprenditore

Conserva il numero di partita IVA

Deve presentare denuncia di variazione dati IVA

Affittuario Deve presentare denuncia di variazione dati IVA solo se:
  • i dati sono variati in seguito all'affitto dell'azienda;
  • viene trasferito il plafond IVA
Imprenditore individuale che affitta un ramo di impresa o una delle sue aziende

 

Canoni di locazione Si applica l'IVA
Società qualunque sia la veste giuridica

 

 

 

 

 

   

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