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Per investimento immobiliare si intende
una proprietà immobiliare. Essa può essere costituita da un terreno o
da un edificio, da una parte di edificio o ancora da un
terreno e da un edificio.
Si parla di investimento immobiliare, sia nel
caso di possesso dell’immobile da parete del proprietario che nel caso di
possesso da parte del locatario, nell’ipotesi di contratto di leasing.
Scopo dell’investimento deve essere
quello di:
Non rientrano tra gli investimenti immobiliari
gli immobili posseduti per essere impiegati nella produzione di beni e
servizi, nelle attività amministrative o destinati, normalmente, alla
vendita.
L’Oic16 non prevede espressamente gli
investimenti immobiliari. Tuttavia essi possono essere assimilati agli
immobili non strumentali per l’esercizio dell’impresa.
Secondo quanto previsto dal Codice civile tali
investimenti non hanno bisogno di una distinta indicazione nello Stato
patrimoniale potendo essere indicati alla voce “terreni e fabbricati”,
mentre ai fini IAS essi devono essere indicati distintamente
nello Stato patrimoniale alla voce “investimenti immobiliari”.
I principi contabili nazionali non prevedono
norme particolari per la valutazione di quegli immobili detenuti al solo
scopo di percepire dei canoni di locazione o in vista di un incremento del
capitale in esso investito. Di conseguenza, a tali categorie di immobili si
applicano le regole generali. Quindi, di norma la valutazione va fatta al
costo storico.
Per quanto concerne l’ammortamento si ricorda
che esso non va mai operato in caso di terreni. Mentre nel caso di
fabbricati civili, è ammessa la possibilità di procedere all’ammortamento
qualora si tratti di fabbricati civili che rappresentano un’altra forma di
investimento.
Il valore così determinato deve essere
svalutato in caso di eventuali perdite durevoli. La rivalutazione di tali
beni è ammessa, come per tutte le immobilizzazioni, solamente se prevista da
leggi speciali.
I principi contabili internazionali prevedono
che l’investimento sia inizialmente iscritto in contabilità al costo
comprensivo di oneri accessori di diretta imputazione che, nel caso
specifico, sono rappresentati, tra gli altri, dai compensi professionali per
la prestazione di servizi legali, dalle imposte per il trasferimento della
proprietà dell’immobile. Nel caso di costruzione in economia si deve
effettuare la valutazione in base al costo di produzione così come definito
dallo IAS 16.
Successivamente alla prima rilevazione, gli
investimenti immobiliari possono essere iscritti in bilancio
alternativamente:
-
in base al costo;
-
in base al fair value.
Per eventuali incrementi, decrementi e
sostituzioni si applicano le regole valide per tutti gli immobili.
In genere, per tutte le immobilizzazioni, il
criterio del costo è quello consigliato, pur essendo ammissibile il criterio
del fair value. Per gli investimenti immobiliari accade il contrario: lo IAS
40 suggerisce l’uso del fair value determinato attraverso la stima di un
perito esterno.
L’uso del fair value è obbligatorio nel
caso in di investimenti immobiliari posseduti in base a leasing
operativo: in questo caso il criterio del costo è espressamente
inapplicabile.
Se la valutazione è fatta al fair value le
differenze riscontrabili tra un esercizio e l’altro devono confluire al
Conto economico come componenti di reddito dell’esercizio e il valore
contabile del cespite non deve essere ammortizzato.
Se si opta per il criterio del fair value esso
deve essere applicato a tutti gli investimenti immobiliari, l’unica
eccezione può essere rappresentata dal caso in cui il fair value non è
determinabile. In quest’ultimo caso il fair value si applica a tutti gli
investimenti immobiliari con la sola eccezione di quelli per i quali esso
non è determinabile.
Qualora si opti per la valutazione a costo,
gli investimenti immobiliari devono essere indicati in bilancio al costo
ammortizzato al netto di eventuali perdite di valore. Le note al bilancio
devono fornire informazioni sul fair value di tali cespiti. Anche nel caso
in cui si opti per il criterio del costo esso dovrà essere applicato a tutti
gli investimenti immobiliari. |
