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  Scorporo terreni - un confronto tra la normativa civilistica e quella fiscale

 

 

 
 
 
Approfondimento del 05.09.2016

 

Esaminiamo, di seguito, quali sono le regole civilistiche e quelle fiscali relative allo scorporo del valore dei terreni sui quali insiste un fabbricato.

Innanzitutto diciamo che, se l'impresa deve esporre in bilancio un fabbricato e il suo valore incorpora anche quello del terreno sul quale il fabbricato insiste è necessario che il valore del terreno vada scorporato e si proceda al solo ammortamento del valore del fabbricato.

Di seguito riportiamo una tabella con un confronto tra le regole civilistiche contenute nell'OIC 16 e le regole fiscali.

  Principi contabili nazionali Norme fiscali
Perizia per la determinazione del valore del terreno

 

Non obbligatoria Non obbligatoria
Valore del terreno da scorporare Valore determinato in base a stime come differenza tra il valore complessivo dell'immobile e il valore del solo fabbricato.

Se il terreno è acquistato e successivamente viene edificato su di esso il fabbricato, la valutazione del terreno è fatta in base al valore di acquisto.

Negli altri casi il costo del terreno è pari al 20%  del costo complessivo o al 30% se si tratta di fabbricati industriali.

 

Fabbricati ai quali va applicato lo scorporo Fabbricati terra-cielo

Per i fabbricati non terra-cielo lo scorporo è ammissibile se ritenuto corretto.

Fabbricati terra-cielo

Fabbricati non terra-cielo

 

Dal confronto tra la normativa civilistica e quella fiscale, soprattutto per quanto riguarda le modalità di determinazione del valore del terreno possono nascere varie casistiche.

 

1° IPOTESI - Valore contabile del terreno uguale al valore fiscale.

E' questo il caso in cui si attribuisce al terreno uno stesso valore sia a fini civilistici che fiscali.

Esempio:

Costo complessivo del fabbricato 200.000
Valore fiscale del terreno 

20% x 200.000

40.000
Valore fiscale ammortizzabile 160.000
Valore contabile del terreno   40.000
Valore contabile ammortizzabile   160.000

 

A questo punto si possono verificare due ulteriori ipotesi:

  • il redattore del bilancio ritiene che l'aliquota fiscale di ammortamento sia in grado di esprimere anche l'ammortamento contabile e in questo caso non si avranno particolari problemi dato che l'ammortamento civilitico e quello fiscale coincidono;
  • il redattore del bilancio ritiene che l'aliquota fiscale di ammortamento non sia in grado di esprimere anche l'ammortamento contabile. In questo caso l'ammortamento civilistico potrà essere superiore o inferiore rispetto a quello fiscale. Le conseguenze saranno le stesse che esamineremo nelle due ipotesi sotto riportate.

 

2° IPOTESI - Valore contabile del terreno superiore al valore fiscale.

E' questo il caso in cui si attribuisce al terreno un valore di bilancio superiore rispetto al valore fiscale.

Esempio:

Costo complessivo del fabbricato 200.000
Valore fiscale del terreno 

20% x 200.000

40.000
Valore fiscale ammortizzabile 160.000
Ammortamento fiscalmente deducibile - I esercizio

(3% x 160.000)/2

2.400
Ammortamento fiscalmente deducibile - esercizi successivi al primo

3% x 160.000

4.800
Valore contabile del terreno   50.000
Valore contabile ammortizzabile   110.000
Ammortamento contabile - I esercizio (3% x 110.000)/2 1.650
Ammortamento contabile - esercizi successivi al primo 3% x 110.000 3.300

Questa ipotesi non presenta particolari problemi dato che la quota di ammortamento che transita a conto economico (1.650 nel primo esercizio e 3.300 negli esercizi successivi) è inferiore rispetto a quella fiscalmente ammessa (2.400 nel primo esercizio e 4.800 negli esercizi successivi). Ne consegue che, anche fiscalmente, sarà ammesso in deduzione il solo ammortamento iscritto a conto economico e pari a 1.650 euro nel primo esercizio e 3.300 euro negli esercizi successivi.

 

3° IPOTESI - Valore contabile del terreno inferiore rispetto al valore fiscale

E' questo il caso in cui si attribuisce al terreno un valore di bilancio inferiore rispetto al valore fiscale.

Esempio:

Costo complessivo del fabbricato 200.000
Valore fiscale del terreno 

20% x 200.000

40.000
Valore fiscale ammortizzabile 160.000
Ammortamento fiscalmente deducibile - I esercizio

(3% x 160.000)/2

2.400
Ammortamento fiscalmente deducibile - esercizi successivi

3 x 160.000

4.800
Valore contabile del terreno   30.000
Valore contabile ammortizzabile   170.000
Ammortamento contabile - I esercizio (3% x 170.000)/2 2.550
Ammortamento contabile - esercizi successivi 3% x 170.000 5.100

Questa ipotesi è più complessa poiché la quota di ammortamento che transita a conto economico (2.550 nel primo esercizio e 5.100 negli esercizi successivi) è superiore rispetto a quella fiscalmente ammessa (2.400 nel primo esercizio e 4.800 negli esercizi successivi). Ne consegue che, fiscalmente, sarà possibile dedurre solamente l'importo di 2.400 euro per il primo esercizio, e 4.800 euro per gli esercizi successivi.

Nella dichiarazione dei redditi occorrerà effettuare una ripresa in aumento.

 

 

 


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