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Ammortamento degli immobili strumentali - le regole fiscali

 

 

 
 
 

Aggiornato al 01.09.2017

 

 

Premessa

 

I terreni sono immobilizzazioni materiali la cui utilizzazione non è limitata nel tempo. Per questa ragione essi non formano oggetto di ammortamento.

 

Nel caso di immobili strumentali che incorporano anche il terreno si è posto sovente il problema se anche il costo del terreno andasse ammortizzato o meno sia sotto il profilo civilistico che fiscale.

A tale proposito è intervenuto il DL 223/2006 a risolvere un problema in precedenza controverso.

 

 

L’ammortamento degli immobili strumentali dopo il D.L.223/2006 e il D.L.262/2006

 

Il decreto legge 223/2006 ha stabilito che ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. 

 

Il costo delle predette aree è quantificato in misura pari al valore risultante da apposita perizia di stima, redatta da soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri e dei periti industriali edili e comunque non inferiore al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo.

 

In pratica, la quota di ammortamento fiscalmente deducibile deve essere determinata con riferimento al costo del solo fabbricato. Quest’ultimo deve essere determinato sottraendo al costo complessivo dell’immobile il costo del terreno che è pari al minore tra:

  • il valore attribuito al terreno da un’apposita perizia di un esperto;

  • il 20% del costo complessivo del fabbricato o, nel caso di fabbricati industriali, il 30%.

 

Il decreto 223/2006 rendeva obbligatorio redigere una perizia di stima per tutte le imprese che avevano un fabbricato iscritto in bilancio con un aggravio di costi soprattutto tenuto conto che il valore risultante dalla perizia non aveva nessuna rilevanza nei casi in cui essa attribuiva al terreno un valore superiore rispetto al 20% o al 30% del costo complessivo. 

 

Il problema è stato superato con il D.L.262/2006 collegato alla Finanziaria che ha eliminato l'obbligo di redazione della perizia per stabilire il valore del terreno non più ammortizzabile sottostante i fabbricati strumentali.

Le nuove regole da applicarsi nell’ammortamento dei fabbricati strumentali saranno le seguenti:

  • il costo ammortizzabile dei fabbricati deve essere assunto al netto del costo del terreno;

  • il costo del terreno è considerato pari al maggiore tra il valore risultante dal bilancio relativo all'anno di acquisto e quello ottenuto applicando al costo complessivo la percentuale del 20%, elevata al 30% nel caso di fabbricati industriali.

 

Le nuove disposizioni si applicano sia nel caso di imprese che redigono il bilancio applicando i principi contabili nazionali che quelle che redigono il bilancio applicando gli IAS.

 

La norma non trova applicazione, invece, nei casi nei quali l’impresa ha acquistato in precedenza un terreno che è stato successivamente utilizzato per scopi edificatori. In questi casi il valore del terreno non soggetto ad ammortamento deve essere determinato tenendo conto del costo effettivamente sostenuto per l’acquisto dello stesso.

 

Diverso è il caso in cui l’impresa acquista il fabbricato e sull’atto sono indicati distintamente il valore del fabbricato e quello del terreno. In questa ipotesi non sembra possibile il riferimento al valore indicato nell’atto di acquisto.

 

Il D.L.262/2006 ha inoltre precisato che per fabbricati industriali, per i quali occorre fare riferimento alla percentuale del 30%, si intendono quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni.

 

Alcuni dubbi erano sorti, dopo l’entrata in vigore del D.L.223/2006 circa l’applicabilità della norma ai fabbricati acquisiti in leasing in quanto essi non erano espressamente indicati nella norma.

Il D.L.262/2006 ha eliminato ogni possibilità di dubbio stabilendo che le disposizioni di cui sopra si applicano anche ai fabbricati strumentali acquisiti mediante contratti di locazione finanziaria con riferimento alla quota capitale del canone.
In pratica sulla quota capitale del canone deve essere applicata la percentuale del 20 (o del 30% in caso di fabbricati industriali) al fine di stabilire la parte di canone non deducibile. Resta, invece, deducile la quota degli interessi passivi inclusi nel canone. Se l’impresa non conosce l’entità di tale quota è possibile determinarla utilizzando la formula già indicata agli effetti dell'Irap in base alla quale si scorporano gli oneri finanziari dal canone complessivo. La quota di canone non dedotta, in quanto riferita al terreno, dovrebbe rappresentare un costo fiscalmente riconosciuto da far valere, in via extracontabile, ai fini dell'eventuale futura plusvalenza successiva al riscatto dell'immobile.

 

Le nuove disposizioni si applicano a decorrere dal periodo d'imposta in corso alla data di entrata in vigore del D.L.223/2006: dunque, per le imprese con esercizio coincidente con l’anno solare, le nuove regole si applicano a partire dal 2006.

Le nuove disposizioni si applicano anche per le quote di ammortamento e i canoni di leasing relativi ai fabbricati acquistati o acquisiti a partire da periodi d’imposta precedenti rispetto a quello dell’entrata in vigore del D.L. In queste ipotesi, per individuare il maggior valore tra quello di bilancio e quello percentuale si deve confrontare il valore delle aree esposto nell’ultimo bilancio approvato prima della entrata in vigore del D.L.262/2006 con il valore risultante applicando le percentuali del 20 o del 30% al costo complessivo del fabbricato, risultante dal medesimo bilancio, assunto al netto dei costi incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate. Per ciascun fabbricato il residuo valore ammortizzabile è pari alla quota di costo riferibile allo stesso al netto delle quote di ammortamento dedotte nei periodi d’imposta precedenti calcolate sul costo complessivo. 

 
   
   

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