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Nel
2006, la materia degli ammortamenti di taluni beni materiali, è stata
oggetto di modifiche sotto il profilo fiscale.
Il
D.L.223/2006 e successivamente il D.L.262/2006 hanno modificato le regole
fiscali relative all’ammortamento degli immobili strumentali e dei veicoli.
Queste novità per quanto riguarda gli immobili strumentali.
L’ammortamento degli immobili strumentali è
stato oggetto di revisione in seguito all’introduzione dei Decreti Legge
223/2006 e 262/2006.
Premessa
I terreni sono immobilizzazioni
materiali la cui utilizzazione non è limitata nel tempo. Per questa ragione
essi non formano oggetto di ammortamento.
Nel caso di immobili strumentali che
incorporano anche il terreno si è posto sovente il problema se anche il
costo del terreno andasse ammortizzato o meno sia sotto il profilo
civilistico che fiscale.
A tale proposito è intervenuto il DL 223/2006
a risolvere un problema in precedenza controverso.
L’ammortamento degli immobili
strumentali dopo il D.L.223/2006 e il D.L.262/2006
Il decreto legge 223/2006 ha stabilito che ai
fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo dei
fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle
aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono
pertinenza. Il costo delle predette aree è quantificato in misura pari al
valore risultante da apposita perizia di stima, redatta da soggetti
iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri e dei
periti industriali edili e comunque non inferiore al 20 per cento e,
per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo
complessivo.
In pratica, la quota di ammortamento
fiscalmente deducibile deve essere determinata con riferimento al costo del
solo fabbricato. Quest’ultimo deve essere determinato sottraendo al costo
complessivo dell’immobile il costo del terreno che è pari al minore tra:
-
il valore attribuito al terreno da
un’apposita perizia di un esperto;
-
il 20% del costo complessivo del fabbricato
o, nel caso di fabbricati industriali, il 30%.
Il decreto 223/2006 rendeva obbligatorio
redigere una perizia di stima per tutte le imprese che avevano un fabbricato
iscritto in bilancio con un aggravio di costi soprattutto tenuto conto che
il valore risultante dalla perizia non aveva nessuna rilevanza nei casi in
cui essa attribuiva al terreno un valore superiore rispetto al 20% o al 30%
del costo complessivo.
Il problema è stato superato con il D.L.262/2006
collegato alla Finanziaria che ha eliminato
l'obbligo di redazione della perizia per
stabilire il valore del terreno non più ammortizzabile sottostante i
fabbricati strumentali.
Le nuove regole da
applicarsi nell’ammortamento dei fabbricati strumentali saranno le seguenti:
-
il costo
ammortizzabile dei fabbricati deve essere assunto al netto del
costo del terreno;
-
il costo del
terreno è considerato pari al maggiore tra il valore risultante dal
bilancio relativo all'anno di acquisto e quello ottenuto applicando al
costo complessivo la percentuale del 20%, elevata al 30%
nel caso di fabbricati industriali.
Le nuove
disposizioni si applicano siano nel caso di imprese che redigono il bilancio
applicando i principi contabili nazionali che quelle che redigono il
bilancio applicando gli IAS.
La norma non trova
applicazione, invece, nei casi nei quali l’impresa ha acquistato in
precedenza un terreno che è stato successivamente utilizzato per scopi
edificatori. In questi casi il valore del terreno non soggetto ad
ammortamento deve essere determinato tenendo conto del costo effettivamente
sostenuto per l’acquisto dello stesso.
Diverso è il caso in
cui l’impresa acquista il fabbricato e sull’atto sono indicati distintamente
il valore del fabbricato e quello del terreno. In questa ipotesi non sembra
possibile il riferimento al valore indicato nell’atto di acquisto.
Il D.L.262/2006 ha
inoltre precisato che per fabbricati industriali, per i quali occorre
fare riferimento alla percentuale del 30%, si intendono quelli destinati
alla produzione o trasformazione di beni.
Alcuni dubbi erano
sorti, dopo l’entrata in vigore del D.L.223/2006 circa l’applicabilità della
norma ai fabbricati acquisiti in leasing in quanto essi non erano
espressamente indicati nella norma.
Il D.L.262/2006 ha
eliminato ogni possibilità di dubbio stabilendo che le disposizioni di cui
sopra si applicano anche ai fabbricati strumentali acquisiti mediante
contratti di locazione finanziaria con riferimento alla quota capitale del
canone.
In pratica sulla quota capitale del canone deve essere applicata la
percentuale del 20 (o del 30% in caso di fabbricati industriali) al fine di
stabilire la parte di canone non deducibile. Resta, invece, deducile la
quota degli interessi passivi inclusi nel canone. Se l’impresa non conosce
l’entità di tale quota è possibile determinarla utilizzando la formula già
indicata agli effetti dell'Irap in base alla quale si scorporano gli oneri
finanziari dal canone complessivo. La quota di canone non dedotta, in quanto
riferita al terreno, dovrebbe rappresentare un costo fiscalmente
riconosciuto da far valere, in via extracontabile, ai fini dell'eventuale
futura plusvalenza successiva al riscatto dell'immobile.
Le nuove
disposizioni si applicano a decorrere dal periodo d'imposta in corso
alla data di entrata in vigore del D.L.223/2006: dunque, per le imprese con
esercizio coincidente con l’anno solare, le nuove regole si applicano a
partire dal 2006.
Le nuove disposizioni si applicano anche per
le quote di ammortamento e i canoni di leasing relativi ai fabbricati
acquistati o acquisiti a partire da periodi d’imposta precedenti rispetto a
quello dell’entrata in vigore del D.L. In queste ipotesi, per individuare il
maggior valore tra quello di bilancio e quello percentuale si deve
confrontare il valore delle aree esposto nell’ultimo bilancio approvato
prima della entrata in vigore del D.L.262/2006 con il valore risultante
applicando le percentuali del 20 o del 30% al costo complessivo del
fabbricato, risultante dal medesimo bilancio, assunto al netto dei costi
incrementativi capitalizzati e delle rivalutazioni effettuate. Per ciascun
fabbricato il residuo valore ammortizzabile è pari alla quota di costo
riferibile allo stesso al netto delle quote di ammortamento dedotte nei
periodi d’imposta precedenti calcolate sul costo complessivo. |
