AFFITTO DI AZIENDA: IMPOSTE SUL REDDITO

LA TASSAZIONE, AI FINI DELLE IMPOSTE SUL REDDITO, DEI CANONI DI LOCAZIONE RELATIVI ALL'AFFITTO DELL'AZIENDA

Aggiornato al 04.12.2018

Vediamo, di seguito, il trattamento dei canoni di locazione relativi all’ affitto dell’azienda, ai fini delle imposte sul reddito.

Esaminiamo dapprima il loro trattamento per l’affittante ed in seguito per l’affittuario.


AFFITTANTE

Per quanto concerne l’affittante occorre distinguere tre ipotesi:

  • persona fisica proprietaria di un’azienda che non ha mai avuto la qualifica di imprenditore;
  • imprenditore individuale che affitta la sua unica azienda;
  • imprenditore individuale che affitta un ramo d’impresa o una delle sue aziende o società.


PERSONA FISICA PROPRIETARIA DI UN’AZIENDA CHE NON HA MAI AVUTO LA QUALIFICA DI IMPRENDITORE

E’ il caso in cui il proprietario dell’azienda data in affitto muore. L’azienda, allora, viene ereditata:

  • da un solo erede;
  • da più eredi. In questa seconda ipotesi si forma una comunione ereditaria incidentale.

In entrambe le ipotesi, poiché l’affittante non ha la qualifica di imprenditore, i canoni di affitto percepiti sono da considerarsi redditi diversi (art.67, punto h TUIR).

Tali redditi sono assoggettati ad IRPEF per cassa, quindi nel momento in cui sono percepiti. Di conseguenza in caso di canoni d’affitto non pagati da parte dell’affittuario, essi non devono essere assoggettati ad IRPEF.

Il reddito imponibile è dato dalla differenza tra l’ammontare dei canoni di locazione percepiti nel periodo d’imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione (art., comma 71, comma 2, TUIR). Quindi, l’affittante può detrarre dai canoni di locazione percepiti tutte le spese sostenute per il mantenimento del complesso aziendale a condizione che si tratti di spese specificamente inerenti alla loro produzione.


A tale proposito esistono due orientamenti:

  • il primo fa riferimento al principio di inerenza delle spese previsto dall’art.109, comma 5, del TUIR con la conseguenza che le spese sarebbero deducibili se e nella misura in cui si riferiscono ad attività o beni da cui derivano ricavi o altri proventi che concorrono a formare il reddito;
  • il secondo ritiene che il riferimento al principio di inerenza contenuto nel TUIR sia restrittivo.

Tra le spese inerenti alla produzione dei canoni di affitto possono essere fatte rientrare:

  • le spese di manutenzione straordinaria relative all’azienda data in affitto che sono, di norma, a carico del proprietario dell’azienda;
  • le spese di manutenzione ordinaria quando nel contratto è previsto che esse siano a carico dell’affittante.

Non sono mai deducibili come spese inerenti alla produzione dei canoni di affitto le quote di ammortamento che sono dedotte dall’affittuario.

Dubbia è la possibilità di dedurre i costi per canoni di leasing proprio per la mancanza della qualifica di imprenditore da parte dell’affittante.

Ovviamente, poiché l’affittante non è un imprenditore, nulla è dovuto ai fini IRAP .


IMPRENDITORE INDIVIDUALE CHE AFFITTA LA SUA UNICA AZIENDA

L’imprenditore individuale che affitta la sua unica azienda perde temporaneamente la qualifica di imprenditore per la durata del contratto di affitto. Di conseguenza i canoni di locazione percepiti non costituiscono reddito d’impresa bensì redditi diversi.

Valgono, quindi, le regole che abbiamo visto in precedenza: la tassazione avviene per cassa e dai canoni percepiti sono deducibili le spese specificamente inerenti la produzione del reddito

Non trattandosi di redditi d’impresa essi non vanno assoggettati ad IRAP.


IMPRENDITORE INDIVIDUALE CHE AFFITTA UN RAMO D’IMPRESA O UNA DELLE SUE AZIENDE O SOCIETA’

Se l’affittante è:

  • un imprenditore individuale che affitta un ramo della sua impresa;
  • un imprenditore individuale che affitta una delle sue aziende (avendone più di una);
  • una società qualunque sia la sua veste giuridica

allora i canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito d’impresa in quanto si tratta di componenti positivi di reddito.

Essi vanno indicati nel Conto Economico alla voce Ricavi delle vendite e delle prestazioni (A.1) oppure Altri ricavi e proventi (A.5) a seconda dell’attività esercitata dal locatore.

La tassazione dei canoni avviene, non in base al principio di cassa, bensì in base a quello di competenza.


AFFITTUARIO

L’affittuario, sia esso persona fisica che società, ha sempre la qualifica di imprenditore pertanto i canoni di affitto corrisposti per l’azienda sono da considerarsi come Costi per il godimento di beni di terzi (voce B.8 del Conto Economico) e come tali deducibili sia ai fini IRPEF o IRES che ai fini IRAP.

 
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