AFFITTO DI AZIENDA E CONGLUAGLIO DI FINE CONTRATTO

AFFITTO DI AZIENDA E CONGUAGLIO DI FINE CONTRATTO

Aggiornato al 04.12.2018

DIFFERENZE INVENTARIALI

Al termine del contratto di affitto dell’azienda, normalmente, l’affittuario paga all’affittante un conguaglio in denaro.

Tale conguaglio è previsto in quanto, l’affittuario è tenuto a mantenere in efficienza i beni dell’azienda, ma può chiaramente acquistare o vendere beni, sostituire impianti e macchinari ed effettuare tutte le operazioni necessarie per la gestione dell’impresa. Eventuali beni acquistati dall’affittuario, andando ad arricchire il complesso aziendale, dovranno essere restituiti alla scadenza del contratto, salvo patto contrario.

E’ evidente, quindi, che al termine del contratto di affitto il valore dell’azienda non sarà, in genere, uguale rispetto a quello iniziale.


Le norme del Codice civile stabiliscono che occorre determinare la differenza tra le consistenze di inventario all’inizio e al termine del contratto di affitto sulla base dei valori correnti al termine del contratto (art.2561 e 2562 del Codice civile). Sulla base di tale differenza viene stabilito il conguaglio finale. Infatti, i canoni di locazione periodici dovuti dall’affittuario non tengono conto delle variazione di valore dei beni che formano il complesso aziendale, quindi al termine dell’esercizio è necessario che al proprietario:

  • vengano restituiti i beni esattamente nello stato in cui si trovavano al momento della stipula del contratto;
oppure
  • venga corrisposta una somma in denaro che tenga conto dei beni che sono stati dati in affitto e non vengono restituiti e della perdita di valore dei beni per effetto del loro uso.

E’ questo il motivo, tra l’altro, che consente fiscalmente la deduzione delle quote di ammortamento da parte dell’affittuario.


Per poter effettuare il calcolo delle differenze inventariali è necessario predisporre:

  • un inventario iniziale a valori contabili;
  • un inventario finale a valori correnti.
  • Al termine del contratto l’inventario iniziale deve essere adeguato ai valori correnti in modo da avere due inventari tra loro confrontabili.

Per valori correnti si devono intendere i valori di mercato al termine del contratto.

Al fine di evitare contestazioni può essere opportuno stabilire in contratto quali criteri occorre applicare nella valutazione dei beni aziendali.


AVVIAMENTO

Durante l’affitto dell’azienda:

  • può essere generato da parte dell’affittuario un valore di avviamento precedentemente inesistente;
  • può essere accresciuto da parte dell’affittuario l’avviamento già esistente.

C’è da chiedersi se all’affittuario spetti un indennizzo, al termine del contratto, per tale avviamento.

Sulla questione esistono tesi discordanti, tuttavia secondo la giurisprudenza prevalente l’ affittuario non ha diritto, al termine del contratto di affitto, ad un indennizzo per l’ incremento dell’avviamento da lui prodotto e ciò perché l’avviamento è parte integrante del complesso aziendale e quindi segue le stesse vicende dell’azienda con la conseguenza che, alla scadenza del contratto di affitto, rientra nel patrimonio del locatore.

Il contratto, tuttavia, potrebbe prevedere un eventuale compenso da riconoscere all’affittuario per l’incremento del valore dell’azienda per effetto della sua gestione, così come potrebbe espressamente prevedere che nulla è dovuto all’affittuario a titolo di indennità di avviamento, onde evitare eventuali contestazioni al termine del contratto.


CONGUAGLIO DI AFFITTANZA

La differenza tra i valori dell’inventario iniziale e di quello finale è detta conguaglio di affittanza e potrà essere:

  • positiva. In questo caso l’azienda oggetto dell’affitto ha subito un decremento di valore e l’affittuario dovrà pagare una somma, pari a tale differenza, all’affittante;
  • negativa. In questo caso l’azienda ha subito un incremento di valore e sarà l’affittante a dover pagare una somma, pari a tale differenza, all’affittuario.

 
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