AFFITTO DI AZIENDA: ASPETTI CIVILISTICI

LE NORME DEL CODICE CIVILE CHE REGOLANO IL CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

Aggiornato al 04.12.2018

Il contratto di affitto dell’azienda è disciplinato, nel Codice civile, dai seguenti articoli:

  • articoli 2561 e 2562, il primo relativo all’usufrutto di azienda e il secondo relativo all’affitto di azienda, che rimanda in tutto alle disposizioni previste in materia di usufrutto;
  • articoli dal 1615 al 1627 le disposizioni generali relative all’affitto;
  • articoli da 2557 a 2562 contenenti disposizioni generali sull’azienda.


PARTI DEL CONTRATTO

Nel contratto di affitto dell’azienda due sono le parti:

  • l’affittante o concedente o locatore, ovvero colui che dà l’azienda in affitto;
  • l’affittuario, ovvero colui che prende l’azienda in affitto pagando un corrispettivo.


OGGETTO DEL CONTRATTO

Oggetto della locazione è l’azienda nel suo complesso intesa come l’insieme di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa (art.2555 Codice civile) quindi l’azienda intesa come un insieme di beni mobili ed immobili, materiali ed immateriali organizzati al fine di conseguire un profitto.

La possibilità che l’affitto abbiamo come oggetto l’azienda è prevista dall’art.2562 del Codice civile. Tale articolo, limitandosi a rimandare alle disposizioni contenute nell’art.2561 che disciplina l’usufrutto di azienda, ammette in modo esplicito tale contatto.


FORMA DEL CONTRATTO

Il contratto deve essere redatto in forma scritta. Tale forma è richiesta ad probationem , quindi non ai fini della validità del contratto, ma per poterne provare l’esistenza.

Il contratto deve essere redatto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, salvo l’osservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono l’azienda (come immobili o beni iscritti nei pubblici registri automobilistici) o per la particolare natura del contratto (art.2556 Codice civile).

Il contratto deve essere depositato per l’iscrizione nel registro delle imprese entro 30 giorni dall’operazione a cura del notaio rogante o autenticante. In caso di mancata iscrizione nel registro delle imprese l’atto non è opponibile ai terzi salvo che si provi la conoscenza specifica da parte del terzo.


OBBLIGHI E DIRITTI DELLE PARTI:

  1. AFFITTANTE

    L’affittante deve:

    • consegnare l’azienda all’affittuario così come pattuito nel contratto d’affitto, in modo da servire all’uso e alla produzione a cui è destinata (art.1617 Codice civile);
    • astenersi, per tutta la durata dell’affitto, dall’ iniziare una nuova impresa che per oggetto, ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela dell’azienda ceduta (art.2557 Codice civile).

    L’affittante può chiedere la risoluzione del contratto (art.1618 Codice civile) nei casi nei quali l’affittuario:

    • non destina al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa;
    • non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa.

    L’affittante ha il diritto di accertare, in ogni momento, anche con accesso in luogo, se l’affittuario rispetta gli obblighi che gli incombono (art.1619 Codice civile). Per questa ragione può essere opportuno che il contratto disciplini espressamente la possibilità che il locatore effettui controlli sulla contabilità dell’azienda in modo da tenerne sotto controllo la situazione patrimoniale ed economica.

  2. AFFITTUARIO

    L’affittuario deve (art.2561 Codice civile):

    • esercitare l’azienda sotto la ditta che la contraddistingue al fine di evitare una riduzione del valore dell’avviamento con danni per l’affittante;
    • gestire l’azienda senza modificarne la destinazione economica, in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. La norma implica, quindi, anche la sostituzione degli impianti e dei macchinari non più funzionanti o obsoleti e di tutti gli elementi del patrimonio la cui sostituzione necessita al fine di conservare l’avviamento dell’impresa.

    A tali obblighi si aggiunge, come è ovvio, quello di pagare il canone di affitto concordato.

    Il Codice civile non prevede un divieto di concorrenza da parte dell’affittuario al termine della locazione. Per tale ragione può essere utile una esplicita regolamentazione nel contratto.



CONTRATTI IN CORSO

L’affittuario subentra:

  • nei contratti inerenti la somministrazione di gas, luce, telefono, acqua;
  • nei rapporti di lavoro subordinato;
  • in tutti i contratti stipulati dal proprietario dell’impresa inerenti l’azienda stessa. Le parti possono espressamente derogare a tale regola generale.

Il terzo contraente può recedere dal contratto, a condizione che sussista giusta causa, entro 3 mesi dalla notizia dell’avvenuto affitto (art.2558 Codice civile).

Il subingresso nei contratti avviene senza bisogno che vi sia un’accettazione da parte del terzo e senza bisogno che la locazione d’azienda gli venga comunicata. Tuttavia è buona norma che una delle parti provveda a tale comunicazione (e che il contratto stabilisca su quale delle due ricade tale onere) questo al fine di evitare controversie relative al momento a partire dal quale il terzo ha avuto notizia dell’affitto e dal quale decorrono i 3 mesi per l’eventuale recesso.


IMMOBILI DESTINATI ALL’ESERCIZIO DELL’IMPRESA

L’affitto dell’azienda non presuppone necessariamente che l’affittante sia proprietario di tutti i beni aziendali. Un caso tipico è quello dell’immobile nel quale viene svolta l’attività d’impresa che può non essere di proprietà dell’imprenditore ma può essere, ad esempio, un locale in affitto.

L’art.36 della L.392/1978 dispone che, nel caso in cui venga locata l’azienda, il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso dell’affittante, il quale può opporsi solamente nel caso di gravi motivi. L’opposizione deve avvenire entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.

Mentre nel caso in cui, colui che affitta l’azienda è anche proprietario dei locali nei quali è svolta l’attività, tali locali possono essere dati in affitto come parte integrante dell’affitto dell’azienda senza ricorrere ad un contratto di locazione a se stante. In questo caso nel canone di affitto dell’azienda si dovrà tenere conto anche dell’affitto dell’immobile.

 
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