LO SCORPORO DEI TERRENI PER I FABBRICATI NON TERRA-CIELO
È NECESSARIO LO SCORPORO DEL VALORE DEI TERRENI SOTTOSTANTI AI FABBRICATI NEL CASO DI COSTRUZIONI NON "TERRA-CIELO"?
I principi contabili nazionali (OIC 16) prevedono che, nel caso di fabbricati costruiti su un terreno, è necessario contabilmente scorporare dal valore del fabbricato quello del terreno poiché il fabbricato deve essere ammortizzato avendo una vita utile limitata nel tempo, mentre il terreno non è soggetto ad ammortamento dato che la sua vita utile è illimitata nel tempo.
E’ evidente che non esistono dubbi sulla necessità di procedere allo scorporo in tutti i casi di costruzioni "terra-cielo", cioè nel caso di fabbricati che vanno dal suolo fino al tetto.
Esempio: un fabbricato terra-cielo può essere un capannone industriale.
Dei dubbi, sul corretto comportamento contabile, possono sorgere nell’ipotesi di fabbricati non "terra-cielo".
Esempio: un ufficio compreso in un palazzo in cui vi sono appartamenti di proprietari diversi, è un fabbricato non "terra-cielo".
Secondo i principi contabili nazionali in questi casi lo scorporo è ammissibile se ritenuto corretto.
Quest’ultima affermazione non risulta essere particolarmente utile per comprendere meglio quando si debba ritenere possibile lo scorporo del valore del terreno nel caso di fabbricati non "cielo-terra" e quando no.
A tale proposito può essere più utile la lettura della Giuda del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili all’OIC 16. Essa richiama la Guida operativa per la transizione ai principi contabili IAS/IFRS la quale precisa che nessuno scorporo è necessario se il fabbricato consiste in una quota parte del fabbricato (in genere, un appartamento), in quanto, in tal caso, l’impresa non possiede (anche) un terreno sottostante (questo, ovviamente, nell’ipotesi in cui la quota parte costituisce una frazione minore del fabbricato).
Anche se tale regola si applica ai soggetti che redigono il bilancio secondo i principi contabili internazionali, si ritiene possa essere correttamente applicata anche a quei soggetti che redigono il bilancio in base ai principi contabili nazionali.
D’altra parte risulterebbe piuttosto difficile attribuire un valore all’area su cui insiste un appartamento di un condominio.
Si può ritenere corretto, quindi, nel caso di fabbricati non "terra-cielo" non procedere allo scorporo del valore del terreno e ammortizzare interamente l’importo dell’edificio.
Diversa, però, è la soluzione ritenuta corretta dall’Agenzia delle Entrate secondo la quale le due casistiche sono del tutto equiparate pertanto, sia nel caso di fabbricati "terra-cielo" che nel caso di fabbricati non "terra-cielo", fiscalmente, si deve procedere allo scorporo del valore del terreno.
Chiaramente, nel caso di fabbricati non "terra-cielo", qualora si decida di non procedere in bilancio allo scorporo del valore del terreno e ammortizzare il valore dell’intero fabbricato, sarà necessaria effettuare una ripresa fiscale nella dichiarazione dei redditi per la quota di ammortamento non deducibile riferita al valore del terreno.
Esempio.
Costo complessivo appartamento adibito ad uso ufficio: 200.000
Valore fiscale del terreno: 20% x 200.000 = 40.000
Valore fiscalmente ammortizzabile: 200.000 - 40.000 = 160.000
Quota di ammortamento fiscalmente deducibile: 3% x 160.000 = 4.800
Quota di ammortamento contabile: 3% x 200.000 = 6.000
Ripresa fiscale: 6.000 - 4.800 = 1.200
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